Mieszkanie i kredyt to dwie odrębne sprawy
Własność mieszkania wynika z dokumentów nabycia i zasad ustroju majątkowego. Odpowiedzialność za kredyt trzeba natomiast ustalić na podstawie umowy z bankiem. Sam wpis w księdze wieczystej nie odpowiada jeszcze na pytanie, kto jest kredytobiorcą. Nie należy też utożsamiać daty wyprowadzki z datą ustania wspólności majątkowej.
Jeżeli oboje małżonkowie odpowiadają za kredyt solidarnie, bank może żądać całości lub części należności od każdego z nich, aż do zaspokojenia długu. Podział majątku nie zmienia automatycznie tej zasady. Osoba, która po podziale nie jest już właścicielem mieszkania, może nadal pozostawać dłużnikiem osobistym banku. Hipoteka jest dodatkowym zabezpieczeniem związanym z nieruchomością; nie zastępuje odpowiedzialności wynikającej z umowy.
Co sąd może rozstrzygnąć przy podziale majątku?
W postępowaniu o podział majątku sąd ustala jego skład i wartość, a następnie sposób podziału. Może przyznać nieruchomość jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego. Rozliczeniu mogą podlegać także określone nakłady i spłacone zobowiązania. Nie oznacza to jednak podzielenia między małżonków wszystkich przyszłych rat kredytu ze skutkiem wobec banku.
Dlatego propozycja „zatrzymuję mieszkanie i odtąd sam płacę kredyt” wymaga dopracowania. Trzeba ustalić nie tylko spłatę należną drugiej osobie, lecz również to, co stanie się z jej odpowiedzialnością wobec banku. W sprawie sądowej można rozstrzygnąć o własności, mimo że nie doszło do zmiany kredytobiorców. Takie rozwiązanie nie usuwa jednak ryzyka związanego z pozostawaniem stron we wspólnej umowie kredytu.
Czy od wartości mieszkania odejmuje się pozostały kredyt?
Nie należy zaczynać wyliczeń od automatycznego odjęcia zadłużenia od ceny rynkowej. W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy przyjął, że przy przyznaniu jednemu z małżonków nieruchomości zabezpieczającej wspólny kredyt jej wartość ustala się zasadniczo z pominięciem obciążenia hipotecznego. Zastrzegł przy tym możliwość odmiennej oceny ze względu na ważne okoliczności konkretnej sprawy.
Nie jest zatem poprawne ani twierdzenie, że saldo zawsze trzeba odjąć, ani że hipoteka nigdy nie ma znaczenia. Wymagają rozważenia m.in. rzeczywisty układ odpowiedzialności, uzgodnienia dotyczące długu i szczególna sytuacja stron. Suma hipoteki ujawniona w księdze wieczystej nie jest tym samym co aktualne zadłużenie. Również zasady sądowego podziału nie zastępują ustaleń, jak rozliczyć cenę przy dobrowolnej sprzedaży mieszkania i spłacie banku.
Kiedy potrzebna jest zgoda banku?
Jeżeli celem jest zwolnienie jednego ze współkredytobiorców z odpowiedzialności, konieczne jest odrębne porozumienie z bankiem. Zapis w ugodzie małżonków, że całość kredytu będzie płacić jedna osoba, sam w sobie nie odbiera bankowi roszczeń wobec drugiej. Może regulować wzajemne obowiązki stron, ale nie zastępuje zgody wierzyciela ani wymaganej zmiany umowy kredytu.
Przed zawarciem ugody warto uzyskać stanowisko banku dotyczące planowanej zmiany. Należy sprawdzić jej warunki, zakres i moment skuteczności. Możliwymi rozwiązaniami do omówienia są pozostawienie kredytu jednej osobie, refinansowanie albo sprzedaż nieruchomości i spłata zobowiązania. Żaden z tych wariantów nie jest zapewniony samym zgodnym wnioskiem małżonków. Zapowiedzi przyszłej zgody banku nie należy traktować jak już uzyskanego zwolnienia z długu.
Jak rozliczyć raty zapłacone po ustaniu wspólności?
Jeżeli po ustaniu wspólności jedna osoba spłaca z własnych środków wspólny kredyt, może powstać roszczenie wobec drugiego współdłużnika. Podstawy i zakres zwrotu zależą od stosunku łączącego strony, źródła pieniędzy oraz wcześniejszych ustaleń. Nie każda wpłata automatycznie uzasadnia żądanie zwrotu połowy. Oddzielić trzeba również raty kredytu od opłat za mieszkanie, remontów i innych kosztów.
Do rozliczenia przydatne jest zestawienie dat, kwot i źródła każdej wpłaty, wraz z historią rachunku kredytowego oraz potwierdzeniami przelewów. Żądanie powinno wskazywać, jakiego okresu i jakiej kwoty dotyczy. Spłaty dokonane po ustaniu wspólności, lecz przed zakończeniem podziału, należy zgłosić i udokumentować w tym postępowaniu. Ich pominięcie może uniemożliwić późniejsze dochodzenie zwrotu w osobnej sprawie. W toku postępowania trzeba także uwzględniać kolejne dokonane płatności.
Co z ratami zapłaconymi dopiero po podziale?
Inaczej trzeba ocenić świadczenia spełnione dopiero po prawomocnym zakończeniu podziału. Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, potwierdziła, że reguła zamykająca możliwość późniejszego dochodzenia pominiętych rozliczeń nie wyłącza roszczenia o zwrot wspólnego zobowiązania hipotecznego spłaconego przez jednego z małżonków już po takim zakończeniu sprawy.
Nie oznacza to zasądzenia przyszłych rat z góry. Roszczenie trzeba powiązać z rzeczywistymi wpłatami oraz zasadami wzajemnych rozliczeń. Wcześniejsza ugoda, sposób uwzględnienia ciężaru kredytu i inne rozliczenia mogą wpływać na ocenę. Tego samego wydatku nie można skutecznie rozliczyć dwukrotnie.
Jak przygotować rozwiązanie, które da się wykonać?
Najpierw warto porównać wariant zatrzymania mieszkania przez jedną osobę ze sprzedażą i rozliczeniem uzyskanych środków. Dla każdego wariantu trzeba osobno ustalić wartość nieruchomości, wymagane spłaty między małżonkami, raty już zapłacone oraz dalszy los kredytu. Dopiero takie zestawienie pokazuje rzeczywiste zobowiązania obu stron.
Jeśli porozumienie zależy od decyzji banku, jego treść powinna określać, co stanie się przy odmowie albo niespełnieniu warunków. Trzeba też uzgodnić terminy zapłaty, wydania mieszkania i rozliczenia bieżących kosztów oraz odpowiednie zabezpieczenia. Umowny podział obejmujący nieruchomość wymaga aktu notarialnego. Przed podpisaniem warto sprawdzić, czy dokument porządkuje zarówno własność, jak i wzajemne rozliczenia, a oczekiwane zwolnienie z kredytu ma potwierdzenie w uzgodnieniach z bankiem.
Przygotuj dokumenty do konsultacji w tej dziedzinie →
Wróć do działu: Podział majątku i zniesienie współwłasności